Die Stadt Boise, ID plant nächste Woche eine Neufassung der Bebauungsordnung

Nächste Woche wird der Stadtrat von Boise über die vielleicht größte Änderung an der physischen Zukunft der Hauptstadt Idahos aller Zeiten nachdenken: eine Neufassung der Bebauungsordnung der Stadt. Im März haben wir diese Geschichte für Sie erstellt, um Ihnen ein grundlegendes Verständnis für den Inhalt des Codes zu vermitteln. Da diese Geschichte zum ersten Mal veröffentlicht wurde, empfahl die Boise Planning & Zoning Commission den Plan dem Stadtrat von Boise zur Genehmigung und schlug keine Änderungen vor. Hier ist unsere ursprüngliche Geschichte, mit ein paar kleinen Aktualisierungen, falls Sie sie verpasst haben.

Die Stadt Boise steht vor einer umfassenden Überarbeitung ihrer Bebauungsordnung – den Regeln, die festlegen, wie Bürger, Entwickler und Unternehmen Eigentum innerhalb der Stadtgrenzen nutzen können.

Das Projekt, das erstmals 2019 unter dem ehemaligen Bürgermeister Dave Bieter ins Leben gerufen wurde und 2020 kurz nach dem Amtsantritt der Bürgermeisterin von Boise, Lauren McLean, neu gestartet wurde, erforderte einen langen Prozess mit einer Gruppe von Interessenvertretern aus der ganzen Stadt – und endete mit einem 611 Seiten umfassenden Projekt Dokument mit fast 200.000 Wörtern (ungefähr so ​​lang wie der Roman Moby Dick).

Der Vorschlag hat bereits öffentliche Diskussionen ausgelöst – auch bei einigen Leuten, die in ihren Gärten Schilder mit der Aufschrift „Zoned Up, Sold Out & Shut Up“ angebracht haben. Eine Gruppe, die den Vorschlag größtenteils befürwortet, hat auch damit begonnen, Schilder mit der Aufschrift „Häuser legalisieren“ aufzustellen.

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Der Kodex überarbeitet das aktuelle Regelwerk, das erstmals 1966 verabschiedet und in den vergangenen 57 Jahren Stück für Stück geändert wurde, erheblich. Für die meisten Wohnviertel, Verkehrskorridore, Innenstädte und andere Bereiche der Stadt werden erhebliche Änderungen vorgeschlagen. Gleichzeitig bietet der Code neue Seitenschienen, die einige der Entwicklungsarten einschränken würden, die an den Pixar-Film Up erinnern.

BoiseDev verbrachte die letzten zwei Wochen damit, das Dokument zur Bebauungsordnung zu prüfen, den Mitarbeitern der Stadt Fragen zu stellen, den bestehenden umfassenden Plan, bekannt als Blueprint Boise, zu überprüfen und sich Sitzungen des Ausschusses zur Neufassung der Bebauungsordnung anzusehen, um eine ganzheitliche Sicht darauf zu entwickeln, was ist – und was nicht im Code.

Eine Geschichte, die BoiseDev-Mitglieder zuerst bekamen. Melden Sie sich an, um den Journalismus von Boise Dev zu unterstützen und zukünftige Geschichten vor allen anderen in Ihrem Posteingang zu erhalten.

Als die Stadt die Initiative im Jahr 2019 startete, berichtete BoiseDev, das Ziel bestehe darin, den Bebauungscode – die tatsächlichen Regeln für die Entwicklung – besser mit dem umfassenden Plan, dem Dokument, das die Gesamtvision für das Wachstum der Stadt darlegt, in Einklang zu bringen.

Die Stadt unter Bieter hat eine Gruppe von 12 Personen ausgewählt, die im Beratungsgremium zur Neufassung der Bebauungsordnung sitzen sollten. Die Gruppe bestand fast ausschließlich aus Personen mit direktem Bezug zur Entwicklung, von denen viele auch Spender von Bieter waren.

Als McLean ihr Amt antrat, beschloss sie, das von Bieter gewählte 12-köpfige Gremium aufzugeben und eröffnete stattdessen Bewerbungen. Daraus entstand ein 20-köpfiges Beratungsgremium. Vier der Mitglieder von Bieter wurden festgehalten, während die anderen 16 Namen unterschiedlich waren.

In den letzten drei Jahren traf sich das Komitee mehr als zwei Dutzend Mal, wobei jede Sitzung live übertragen und auf YouTube archiviert wurde.

Die Stadt teilte den Kodex in drei Module auf, und nachdem der Entwurf für jedes Modul fertiggestellt war, veranstaltete die Stadt eine Mischung aus persönlichen und Online-Tagen der offenen Tür, Umfragen und Kontaktaufnahme mit Gruppen wie Nachbarschaftsverbänden.

Die 611 Seiten des Code-Rewrites sind oft sehr technisch und das Dokument enthält nicht einmal eine Zusammenfassung, um den Bürgern zu helfen, zu verstehen, was in dem Plan enthalten ist. (Zwei Monate nachdem wir diese Geschichte zum ersten Mal veröffentlicht hatten, erstellte die Stadt schließlich eine Zusammenfassung des Kodex.) Sie geht in die Einzelheiten über, die man von der Formulierung gesetzlicher Stadtverordnungen erwarten würde, indem sie die Bebauungsbezirke der Stadt, die in jedem Gebiet erlaubten Nutzungen neu definiert, der Prozess für öffentliche Eingaben (oder in einigen Fällen auch nicht), Designstandards, Parkplätze, Beleuchtung, Wasser und mehr.

Tim Keane, der Direktor für Planung und Entwicklung der Stadt, der letztes Jahr begann, nachdem die Stadt bereits mehrere Jahre mit dem Prozess begonnen hatte, sagte, er hoffe, dass die Bürger in zehn Jahren, wenn der Kodex angenommen wird, zurückblicken und sagen, er habe mehrere wichtige Dinge bewirkt.

„Einer ist, dass die Verordnung wirklich zu einer Vielfalt an Wohnraum geführt hat, die wir vorher nicht hatten, und sie trägt nachhaltig zur Lösung des Problems von bezahlbarem Wohnraum bei“, sagte er. „Das Potenzial besteht darin, dass so viele verschiedene Menschen am Wachstum dieser Stadt teilhaben können. (Derzeit) haben wir große Wohnhäuser und Einfamilienhäuser, aber dazwischen haben wir nicht genug.“

Er sagte, der Kodex könne Einzelpersonen, die ein Haus besitzen, einen Weg bieten, davon zu profitieren, ebenso wie „Personen, die viel kleinere Arten von Wohnungen bauen“, im Gegensatz zu nur einer Gruppe größerer Entwickler, die sich die Kosten, das Risiko und die Zeit für den Bau von Unterteilungen leisten können Mehrfamilienprojekte.

Er sagte, dass ein weiterer wichtiger Punkt, von dem er hofft, dass er durch den Code ausgelöst wird, eine bessere Verkehrsanbindung und -nutzung ist.

„Diese Stadt und diese Region stehen vor Schwierigkeiten und Herausforderungen bei der Art und Weise, wie wir den Transport angehen“, sagte er. „(In zehn Jahren) würden die Leute sagen: ‚Jetzt sehe ich, wie wir, wenn wir auf eine bestimmte Art und Weise wachsen, in etwas anderes als Autobahnen investieren können.‘ Wir können in die Menschen investieren und dazu beitragen, dass mehr Menschen zu Fuß gehen und mit dem Fahrrad fahren können, und in den öffentlichen Nahverkehr investieren.“

Und von seinem Platz aus ließ er einen warnenden Ton anklingen.

„Während wir Entscheidungen treffen – wenn wir nicht unterschiedliche Entscheidungen treffen – stecken wir wirklich in Schwierigkeiten.“

Derzeit sind die Zonen der Stadt in 20 Kategorien in fünf Kategorien unterteilt: Freiland, Wohnen, Gewerbe, Büro und Industrie. (Es gibt außerdem drei Spezialzonen für das Gesundheitswesen, die Boise State University und eine Gewerbezone für Fußgänger.)

Die Neufassung des Codes würde diese zwanzig Klassifizierungen auf 17 konsolidieren – und, was noch wichtiger ist, die Kategorien verwischen oder umgestalten, was bedeutet, dass eine zuvor „Wohn“-Zone einige kommerzielle Nutzungen zulassen könnte und die meisten der ehemals „kommerziellen“ und „Büro“-Zonen einige zulassen könnten Wohnnutzungen.

Die neuen Hauptbereiche sind Wohngebiete und ein im Code neuer Begriff: gemischte Nutzung.

Die offenen Land- und Industriegebiete sind nach wie vor weitgehend voneinander abgegrenzt. Die spezielle Gewerbezone für Fußgänger wird in die gemischt genutzte Zone eingegliedert, während die Boise State- und Gesundheitszonen bestehen bleiben.

Wenn man sich den Code genauer ansieht, fällt eine Reihe von Änderungen an einer bestimmten Zone auf.

Es ist als R-1C bekannt. Die Zone existiert sowohl im aktuellen als auch im neuen Code. Wenn ein Bewohner eines Einfamilienhauses das Online-Kartentool der Stadt aufruft und seine Adresse eingibt, wird er wahrscheinlich sehen, dass er jetzt in der Zoneneinteilung R-1C lebt, und das würde er auch tun, wenn der Kodex angenommen würde.

Der Kodex schlägt jedoch erhebliche Änderungen der Zoneneinteilung vor.

Dies ist von entscheidender Bedeutung, da 25 % des gesamten Grundstücks in Boise in diese R-1C-Kategorie fallen, die die Stadt derzeit als „traditionelles Wohngebiet“ bezeichnet. Es handelt sich um das größte Wohngebiet, wobei 58 % der als Grundstück ausgewiesenen Wohngebiete in diese Kategorie fallen. Wenn man sich einen Stadtplan anschaut, sind die meisten Viertel der Stadt in der leuchtend gelben Farbe beleuchtet – darunter die meisten Viertel von Bench, West Boise, Southeast Boise und sogar Teile des Nordens und Ostens.

Der neue Kodex sieht eine wesentliche Änderung der Zoneneinteilung vor. Erstens würde sich der Name von „Single Family Residential, Urban“ in „Residential: Traditional“ ändern. Die Nutzungsarten in den Zonen würden sich von Einfamilien-Einfamilienhäusern und Doppelhäusern auf weitere Wohntypen erweitern, darunter Einfamilien-Reihenhäuser, Drei- und Vierfamilienhäuser.

Als nächstes würde die in der Zone zulässige Dichte um mehr als 50 % steigen – von derzeit 8 Einheiten pro Acre auf 12,4 Einheiten im Vorschlag. Die Mindestgröße eines Grundstücks würde um 30 % von 5.000 Quadratfuß auf 3.500 Quadratfuß schrumpfen. (Der aktuelle Code sieht vor, dass Eckgrundstücke eine Größe von 7.000 Quadratfuß haben. Der neue Code unterscheidet nicht zwischen Reihen- und Eckgrundstücken.)

Die Mindestfassadenfront für Häuser in der Zone würde um ein Drittel von 30 Fuß auf 20 Fuß sinken. Auch die Rückschläge würden sich geringfügig ändern, und die maximal zulässige Höhe von Gebäuden würde um fünf Fuß steigen, obwohl die Stadt die Art und Weise ändert, wie sie die Höhe misst, wodurch die maximale Höhe weitgehend gleich bleiben würde.

Durch die Änderungen werden auch die zulässigen Nutzungen optimiert, die sich von der primären Zulassung von Einfamilienhäusern und Doppelhäusern auf die Zulassung einiger kommerzieller Nutzungen erstrecken – darunter Cafés in der Nachbarschaft, Einzelhandelsgeschäfte unter 2.000 Quadratmetern, Kunstgalerien, Museen und einige andere.

Wenn man sich die Veränderungen ansieht, kann man sich leicht vorstellen, dass die Dichte in der Nachbarschaft rasch zunimmt, wobei auf einem Grundstück nach dem anderen Häuser abgerissen und durch eine Reihe von Vierfamilienhäusern ersetzt werden. Aber Keane wies auf einen wichtigen Teil des Kodex hin, der nicht sofort ersichtlich ist: Wenn ein Bewohner mehr als zwei Wohneinheiten auf einem Grundstück bauen möchte, muss er eine Konzession machen:

„Eines der Dinge, die wir letzten Sommer geändert haben, ist, dass, wenn man über zwei Einheiten hinausgeht (die jetzt erlaubt sind), also drei oder vier, diese auf einem bestimmten Niveau erschwinglich sein müssen. Zusätzliche Einheiten müssen für Menschen gedacht sein.“ 80 % des AMI ausmachen“, sagte Keane. „Ich kann ein Haus abreißen, aber insgesamt kann ich nur vier bauen, und zwei davon müssen bezahlbar sein.“

Er sagte, er sei letztes Jahr zu einer Versammlung gegangen und die Bürger seien besorgt gewesen, dass ein einzelnes Haus durch vier neuere, teurere Häuser ersetzt werden würde – was, wenn es wahr wäre, das erklärte Ziel der Stadt, erschwinglicheren Wohnraum bereitzustellen, zunichtemachte.

„Wir hielten das für legitim. Die Änderung bestand darin, dass, wenn man mehr als zwei machen will, die anderen erschwinglich sein müssen. Wir müssen sicherstellen, dass das erschwinglich ist, weil es für uns so wichtig ist.“

Bei Mieteinheiten gelten die AMI-Standards von 80 %.

Wenn die Einheiten jedoch zum Verkauf angeboten werden, wären die Einheiten per Urkunde auf Personen beschränkt, die 120 % des AMI erwirtschaften.

Die Stadt hat uns nach unserem ersten Interview auf den AMI-Standard von 120 % aufmerksam gemacht – und obwohl dieser unter der Überschrift „Erschwinglichkeit“ aufgeführt ist, entsprechen Häuser, die auf diesem Niveau verkauft werden, nicht den von der Stadt festgelegten Richtlinien für Einkommen und erschwingliche Miete, was die Spitze erreicht bei 100 % AMI.

Bezahlbarer Wohnraum bezieht sich auf Wohnraum, der speziell für Bewohner vorgesehen ist, deren Einkommen auf oder unter dem vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung festgelegten Einkommensniveau liegt. Basierend auf dem mittleren Einkommen der Region, der Familiengröße und den Mieten in der Region legt die Agentur die Miethöhe für bezahlbare Wohnprojekte fest, mit dem Ziel, dass die Wohnkosten 30 % des Haushaltseinkommens nicht überschreiten. Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist für jeden abhängig von seinen Umständen relativ, es gibt jedoch gesetzliche Definitionen dafür, was als bezahlbarer Wohnraum gilt und wie er in der Regierung funktionieren muss.

Die Stadt hat von Anfang an erklärt, dass sie die Bebauungsordnung mit dem umfassenden Plan aus dem Jahr 2010 in Einklang bringen will. Der Plan verlangt von der Stadt, ihre Bebauungsregeln zu aktualisieren, aber der Prozess hat noch nicht begonnen fast ein Jahrzehnt, im Jahr 2019.

Auf der Zusammenfassungsseite von Blueprint Boise werden sieben Prinzipien aufgeführt – von „Umweltverantwortung“ bis hin zu „Eine sichere, gesunde und fürsorgliche Gemeinschaft“.

Bei der Zoneneinteilung sticht einer der Grundsätze hervor: „Stabile Quartiere und gemischt genutzte Aktivitätszentren.“

Wird der Kodex angesichts derart bedeutender Änderungen an den Regeln, die den meisten Stadtvierteln zugrunde liegen, tatsächlich das erklärte Ziel stabiler Stadtviertel erreichen?

Andrea Tuning, die leitende Stadt- und Regionalplanerin der Stadt, die seit ihrer Einführung an der Neufassung mitgearbeitet hat, wies uns auf die Definition stabiler Stadtteile und lebendiger gemischt genutzter Aktivitätszentren im umfassenden Plandokument hin.

In beiden Passagen des Dokuments wird jedoch nichts über Veränderungen in bestehenden Stadtteilen gesagt. Der Plan sieht vor, „sicherzustellen, dass die Nachbarschaften durch eine Hierarchie von gemischt genutzten Aktivitätszentren, einschließlich Schulen, versorgt werden“ und „eine Vielfalt an Wohnmöglichkeiten zu fördern“. Aber es wird erneut darauf hingewiesen, dass die Stadt „stabile Stadtteile schützen“ solle.

Ob der Code das tut, ist vielleicht subjektiv.

„Ich denke, die Leute gehen davon aus, dass stabil keine Veränderung bedeutet“, sagte Tuning. „Und es ist eine gute Perspektive, aber so entwickeln sich die Dinge nicht. Der umfassende Plan ist unsere Karte für die Zukunft. Es ist der Wunsch der Stadt, wie sie in Zukunft aussehen wird.“

Keane wies darauf hin, dass sich viele Stadtteile verändern – allerdings auf eine Weise, die seiner Meinung nach die meisten Bewohner nicht sehen wollen.

„Wie ist es stabiler, ein einzelnes Haus von bescheidener Größe zu verlieren, um es durch ein größeres, weniger bescheidenes Einfamilienhaus zu ersetzen? Boise hat das (bisher) nicht wesentlich erlebt – wir sehen einiges, aber es wird sich wahrscheinlich beschleunigen.“ ."

Er wies erneut darauf hin, dass, wenn Menschen ihr Haus abreißen und vier Häuser bauen wollen, zwei davon bezahlbar sein müssen, wenn sie gemietet werden.

Die derzeitige Regelung der Gewerbe- und Büroflächenausweisung der Stadt würde unter dem neuen Gesetz wegfallen. Stattdessen würde die Stadt MX-Zonen einführen – kurz für „Mischnutzung“.

Der MX-Bucket ist in fünf Hauptsegmente sowie die Spezialkrankenhaus- und Universitätszonen unterteilt.

Eine wesentliche Änderung gegenüber dem aktuellen Code ist die vollständige Abschaffung der Dichtegrenzwerte. Alle Zonen von MX1 bis MX5 haben keine maximale Dichte. Die derzeitigen Gewerbebezirke haben jeweils eine Obergrenze von 43,5 Wohneinheiten pro Acre, mit Ausnahme der Zoneneinteilung C-5, die den größten Teil der Innenstadt von Boise abdeckt und keine Obergrenze hat.

Die Stadt sagt, dass dieser Bezirk „Möglichkeiten für eine Mischung aus nachbarschaftsdienlichen kleinen kommerziellen, institutionellen und Wohnnutzungen bieten soll. Es soll einen bequemen, fußläufigen Zugang zu diesen Dienstleistungen ermöglichen und gleichzeitig eine fußgängerorientierte Gestaltung und die Schaffung von Nachbarschaften fördern.“ Bezirke.“

Das Bown Crossing-Gebiet ist beispielsweise MX-1.

Die Höhe von Gebäuden ist auf 45 Fuß begrenzt, und der Code verlangt eine „aktive Nutzung“, die laut Code als offen für und bestimmt für Benutzer des Projekts oder die breite Öffentlichkeit definiert ist. Zwischen den Gebäuden und der Straße ist kein Parken auf der Fläche möglich.

Dieser Bezirk mit der Bezeichnung „Mixed-Use: General“ soll „Möglichkeiten für eine Mischung aus Büro-, Gewerbe-, institutionellen und Wohngebieten in einem Umfang bieten, der darauf ausgelegt ist, den Bedürfnissen der Gemeinschaft gerecht zu werden, die über die der umliegenden Stadtteile hinausgehen.“

Die Siedlung mit Walmart und Lowe's in der Overland Road. in Boise ist MX-2 eingeteilt.

Die Gebäudehöhe ist hier ebenfalls auf 45 Fuß begrenzt, und die Stadt sagt, dass zwischen den Gebäuden und der Straße keine Parkplätze vorhanden sein sollten. (Bestehende Entwicklungen können natürlich bestehen bleiben, wenn sie nicht den Bebauungsstandards entsprechen – eine Sanierung müsste jedoch entweder „im größtmöglichen Umfang“ den neuen Regeln entsprechen oder eine Abweichung von der Stadt erhalten.)

Der Kodex mit der Bezeichnung Mixed-Use: Active beschreibt dies als „soll Möglichkeiten für Büro-, Gewerbe-, institutionelle und Wohnnutzungen geschaffen werden, um aktive Transportmittel zu unterstützen.“ Der Kodex besagt, dass diese Gebiete entlang wichtiger Transitrouten eine durchgangs- und wegeorientierte Entwicklung erfordern werden.

Viele Gewerbegebiete entlang der Vista Ave., State St., Fairview Ave., Federal Way und Boise Towne Square werden für die Zoneneinteilung MX-3 vorgeschlagen.

Die Gebäudehöhe beträgt bis zu 70 Fuß (sechs bis sieben Stockwerke). Die Zone erfordert eine aktive Nutzung, Landschaftseinrichtungen, Fußgängerwege, Fußgängeranbindung und mehr. Wohn-, Gewerbe- und öffentliche Nutzungen „müssen sich in einem Gebäude mit einer Höhe von mindestens vier Stockwerken befinden.“

Dieses als Knotenpunkt für gemischte Nutzung: Transitorientierte Entwicklung bekannte Gebiet ist sehr begrenzt und umfasst nur 116 Acres der Stadt oder 0,2 %.

Dies ist für zukünftige State St.-Transitmodi konzipiert.

Es ähnelt der MX-3-Zoneneinteilung, enthält jedoch Funktionen zur Orientierung an den geplanten Verkehrsknotenpunkten. Die Stadt sagte, sie könne dies in Zukunft erweitern, da sie daran arbeite, ihr Verkehrsnetz auszubauen.

Der Himmel ist buchstäblich die Grenze. Diese als Mixed-Use: Downtown bezeichnete Zone ersetzt den ehemaligen Bezirk C-5 und ahmt weitgehend dessen aktuelle Politik nach. Es gibt keine Höhenbegrenzung und dies entspricht weitgehend dem aktuellen Entwicklungsmuster in der Innenstadt. Der Code nimmt weitere nominelle Änderungen an Elementen wie Terrassen vor.

Der Code soll die Art und Weise neu gestalten, wie öffentliche Beiträge zu Projekten gesammelt werden. Es fügt eine neue Entscheidungsebene hinzu und zieht in einigen Fällen Entscheidungen von einem öffentlichen Anhörungsverfahren auf eine Verwaltungsentscheidung zurück.

Da der Kodex in vielen Fällen die Notwendigkeit für Entwickler verringern könnte, Abweichungen von den Regeln zu beantragen oder eine Entwicklungsvereinbarung mit der Stadt auszuhandeln, könnten mehr Projekte unter dem Radar verschwinden, ohne dass die Nachbarn davon in Kenntnis gesetzt werden müssten und Schilder angebracht werden müssten Nachbarschaftstreffen abzuhalten.

Keane sagte, die Stadt wolle es einfacher – und damit kostengünstiger – machen, die Art von Projekten zu entwickeln, die sie in der Bebauungsordnung als koscher bezeichnet habe.

„Wir wollen unter anderem sicherstellen, dass die Dinge, die wir uns als Stadt wünschen, relativ einfach zu erreichen sind“, sagte er. „Es geht sogar um die Frage: Können diejenigen, die Einzelpersonen sind oder über weniger Ressourcen verfügen, an diesem Wachstumsprozess teilnehmen?“ Viele andere Städte haben bewiesen, dass wenn es langwierig und schwierig ist, etwas zu genehmigen, man dafür sorgen kann, dass nur Leute mit den nötigen Ressourcen die Entwicklung vorantreiben.“

Um jetzt Projekte in Boise zu entwickeln, seien Kapital, Architekten und Anwälte erforderlich, sagte er.

„Der Sinn dieses gesamten Prozesses besteht darin, das zu erreichen, was wir als Stadt wollen, und es so einfach wie möglich zu gestalten“, sagte er.

Nicht alles überspringt ein öffentliches Verfahren – und alles hat ein Berufungsverfahren, das eine öffentliche Anhörung auslöst.

„Wir versuchen, den gesamten Prozess auf die Art der Entwicklung auszurichten, die wir sehen wollen, und das, was wir wollen, einfacher zu machen und uns davor zu schützen, eine öffentliche Anhörung und Diskussion zu erfordern“, sagte Keane.

Derzeit ist die Stadt stark auf Entwicklungsvereinbarungen angewiesen, um ihre Ziele zu erreichen. Entwickler verhandeln mit Planungsmitarbeitern darüber, die Ziele und Verfahren der Stadt einzuhalten, um die Genehmigung zu erhalten und ein verbindliches Dokument zu unterzeichnen, das ihren Anspruch auf das Projekt mit sich bringt.

Der DA-Prozess würde weitgehend wegfallen, aber Tuning sagte, ihrer Meinung nach habe die Stadt den Bedarf durch den Kodex ersetzt.

„Wir fühlen uns mit unseren Standards wohl“, sagte sie. „Eine DA wird in den meisten Fällen verlangen, dass Sie Konnektivität und Verkehrsberuhigung vornehmen und die Nutzung einschränken. Wir hoffen, dass wir es mit diesem Code richtig gemacht haben. Wir sorgen dafür, dass alle gleich sind, egal, ob es sich um eine Gesangsgruppe oder eine Nicht-Gesangsgruppe handelt.“ . Sie erhalten einen Weg oder Straßenbildstandards. Alles, was für eine lebendige Stadt benötigt wird.“

Wenn die Stadt den Prozess etwas entlastet und die Anzahl der Projekte verringert, die Gegenstand von Nachbarschaftsversammlungen, öffentlichen Anhörungen, per Post verschickten Bekanntmachungen und Ähnlichem sind – wie soll dann ein Nachbar von einem Projekt erfahren, bevor ein Bulldozer oder ein Bautrupp einzieht? ?

Die Bewohner werden darauf angewiesen sein, proaktiv zu handeln – oder in einem Nachbarschaftsverein zu leben, der aktiv ist und mit den Bewohnern kommuniziert.

Tuning sagte, dass Nachbarschaftsverbände über alle Projekte informiert werden. Die von der Stadt anerkannten privaten Vereine verfügen über ehrenamtliche Vorstände und sind in der Stadt unterschiedlich engagiert.

Die Stadt führt außerdem einen Entwicklungs-Tracker ein, der dem Project Tracker von BoiseDev ähnelt, aber detaillierter sein soll. Derzeit besteht der Tracker aus einer Karte mit Overlays von Projekten rund um die Stadt. (Meridian hat seit langem eine ähnliche Funktion.)

Aber eine zukünftige Phase wird es den Leuten ermöglichen, Benachrichtigungen zu erhalten.

„Der Entwicklungs-Tracker verfügt über das Tool, mit dem Sie Ihre E-Mail-Adresse und Ihre Adresse eingeben können, und Sie können wählen, ob Sie benachrichtigt werden möchten“, sagte Tuning.

Tuning, Keane und Lindsay Moser, die Planungssprecherin der Stadt, gaben zunächst unterschiedliche Antworten darauf, ob die Funktion rechtzeitig vor der Veröffentlichung des Codes verfügbar sein würde, aber Keane sagte, dass dies Priorität habe.

„Eines der Dinge, über die wir entscheiden müssen, ist das Datum des Inkrafttretens (für die Neufassung des Codes)“, sagte er. „Eine der Voraussetzungen ist, dass es das hat.“

Die Stadt hofft, eine Rolle wieder einzuführen, die im aktuellen Kodex enthalten ist, aber nicht genutzt wird: den Anhörungsprüfer. Diese Person würde dem Planungsdirektor der Stadt Bericht erstatten, öffentliche Anhörungen abhalten, Entscheidungen über eine Vielzahl von Projekten treffen und Einsprüche anhören.

Ähnlich der Planungs- und Zoneneinteilungskommission, mit einigen wesentlichen Unterschieden. Erstens wäre der Prüfer ein bezahlter Auftragnehmer (P&Z besteht aus Freiwilligen), und anstelle eines Gremiums aus sieben oder mehr Personen wäre es eine einzelne Person.

Der Anhörungsprüfer würde wie bisher öffentliche Anhörungen abhalten. Im Gegensatz zu P&Z, Design Review oder der Historic Preservation Commission würde der Bürgermeister den Prüfer nicht ernennen, sondern Keane oder seine Nachfolger.

„Wir hatten … einen Anhörungsprüfer … er war ein pensionierter Richter“, sagte Tuning. „Letztendlich tun sie das Gleiche wie ein Prüfgremium, aber es ist nur eine einzelne Person. Es handelt sich im Wesentlichen um eine gerichtliche Prüfung.“

Sie sagte, dass sie denselben Code und dieselben Richtlinien verwenden. Ein Grund sei die hohe Fallzahl bei der Planung und Zoneneinteilung, sagte sie.

„Planung und Zoneneinteilung stellen eine sehr große Belastung dar. Wir hatten mehrere Besprechungen und sie kamen sehr spät dran und würden das gerne etwas lindern.“

Im vergangenen Jahr beschränkte die Stadt die öffentlichen Anhörungen und warnte davor, dass sich das Tempo der Genehmigungen aufgrund der Arbeitsbelastung verlangsamen würde.

Tuning sagte, das Verfahren sei „eine Möglichkeit, eine objektive, wohlüberlegte Meinung einzuholen. Es ist eine Möglichkeit, wenn eine Verwaltungsentscheidung getroffen wird und Berufung eingelegt wird (es gibt jemanden, der sie anhört).“

Keane bemerkte, dass der Kodex an einigen Stellen den öffentlichen Input erhöht.

„Wir haben gesagt, dass, wenn Sie sich in einer gemischt genutzten Zone befinden und die Immobilie in den letzten drei Jahren für betreutes Wohnen, Pflegeheim, Wohnmobilpark oder die Unterteilung natürlich vorkommender Wohnungen mit 60 % oder weniger AMI genutzt wurde, es muss sich um eine bedingte Nutzungserlaubnis handeln.“

Eine Reihe aktueller Projekte fallen in diese Kategorie, darunter ein letzten Monat genehmigtes Projekt am River St., das 16 erschwingliche Wohnungen durch einen Apartmentkomplex mit 130 Wohneinheiten und eine Einrichtung für betreutes Wohnen auf der Boise Bench ersetzen würde, die die Entwickler in traditionelle Wohnungen umwandeln wollen .

Einige dieser Arten von Projekten befinden sich nicht in einer bestehenden kommerziellen oder zukünftigen MX-Zone. Sie müssten jetzt einen öffentlichen Prozess durchlaufen – und in Zukunft wird es, wie Keane für einige der von Keane aufgeführten Beispiele bedeutet, keine wirkliche Änderung im öffentlichen Prozess geben.

Ein weiteres Beispiel sind Studentenunterkünfte.

„In dieser Version der Verordnung identifizieren wir Studentenwohnheime ausdrücklich als Wohngemeinschaften. Wir werden dies nur im U-Bezirk des US-Bundesstaates Boise zulassen.“

Dies bedeutet, dass ein neuer Boom an Studentenwohnungen rund um die Universität – wenn sie mit vielen Schlafzimmern gebaut werden, die sich zu einem Gemeinschaftsraum hin öffnen – ebenfalls eine bedingte Nutzungsgenehmigung benötigen müsste. Wenn Studentenwohnheime als traditionelle Wohnanlage gebaut werden, gelten die normalen Standards.

Wenn man sich die Zeit nimmt, Moby Dick zu lesen, fällt es einem leicht, den Kerngedanken zu verstehen (Ahab will sich an Moby rächen. Es geht schief.), aber die Details sind oft genauso wichtig wie das Hauptthema.

Während die Stadt hofft, Änderungen an bestehenden Wohngebieten vorzunehmen, um ihre Ziele zu erreichen, wird der Kodex im Allgemeinen private Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen nicht ersetzen.

„Dieser Kodex ist nicht dazu gedacht, andere Vorschriften privater Beschränkungen für die Nutzung von Landverbesserungen und -strukturen zu beeinträchtigen oder zu beeinträchtigen“, heißt es in dem Kodex und betont, dass der Kodex andere Vorschriften oder CCR&s ergänzt, diese jedoch nicht aufhebt oder beeinträchtigt .

Die Stadtbeamten sagen, sie wüssten nicht, wie viele Häuser oder Grundstücke CC&Rs unterliegen, die die im Gesetz vorgesehenen Nutzungen, wie erhöhte Bebauungsdichte oder Vierfamilienhäuser, möglicherweise nicht zulassen.

Der Kodex fügt neue Vorschriften hinzu, die von einem Entwickler verlangen würden, nachzuweisen, dass er für jede geplante Entwicklung über ausreichend Wasser verfügt, was als „gesicherte Wasserversorgung“ bezeichnet wird.

Bei den meisten Entwicklungen muss „nachgewiesen werden, dass ausreichende Wasserversorgungs-, Speicher- und Aufbereitungsanlagen für das Projekt verfügbar sind oder dafür gebaut werden oder dass die bestehenden zertifizierten Dienstleistungen für mindestens 50 Jahre bestehen.“

Laut Tuning arbeitet die Stadt mit dem städtischen Wasserversorger Veoila zusammen, um sicherzustellen, dass die Stadt ihren Wasserbedarf decken kann – Veoila hat BoiseDev mitgeteilt, dass sie über die entsprechenden Kapazitäten verfügt.

„Wir arbeiten mit Veoila zusammen“, sagte Tuning. „ … „Wir wollen sicherstellen, dass wir in der ganzen Stadt die Dienstleistungen anbieten können, die die Menschen verdienen.“

In den meisten Fällen ist in der Stadt ein freistehender Gehweg erforderlich. Das bedeutet, dass zwischen der Straße und dem Gehweg ein begrünter Puffer vorhanden sein muss. Der neue Code besagt jedoch ausdrücklich, dass der Puffer keinen Rasen enthalten sollte.

In älteren Vierteln wie dem North End gibt es oft solche landschaftlich gestalteten Puffer voller Bäume und Gras. Sogar neuere Viertel wie Harris Ranch haben Mähstreifen.

Aber wenn der Code in Ordnung ist, würden zukünftige freistehende Gehwege nicht durch Gras ausgeglichen.

„Wir wollen sicherstellen, dass wir unser Wasser auf wertvolle Weise nutzen“, sagte Tuning. „Außerdem ist es sehr schwierig, Mähstreifen instandzuhalten, insbesondere wenn man Unterteilungen hat oder … einen Platz zum Parken für die Wartung findet.“

Laut Tuning bedeutet kein Gras keine Landschaftsgestaltung – oder gar keinen Wasserverbrauch.

„Sie können Bodendecker, Sträucher und Bäume umfassen. Denken Sie nicht an keine Bewässerung, sondern eher an ein Tropfsystem.“

Dies ist die zweitlängste Geschichte, die BoiseDev in den fast sieben Jahren seines Bestehens geschrieben hat. Aber es gibt immer noch Elemente im Code, die diese Geschichte nicht enthält. Den vollständigen Entwurf des Codedokuments im PDF-Format finden Sie hier. Die Stadt teilt BoiseDev außerdem mit, dass sie daran arbeitet, in jeder Zweigstelle der Stadtbibliothek gedruckte Exemplare verfügbar zu machen.

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